LH 상대 단체소송 1.37억 손해배상 사례
2026-08-26
내 집이 아파트라는 것은, 그 안에 깃든 일상이 콘크리트 벽 하나에 기대고 있다는 뜻이기도 합니다.
그래서 외벽에 균열이 보이거나, 천장에서 결로가 흘러내리거나, 발코니 타일이 떠오르기 시작하면 그것은 단순한 보수 문제가 아니라 한 가정의 안정이 흔들리는 일이 됩니다.
오늘 말씀드릴 사례는 이런 하자가 있는 아파트의 296세대의 입주자들이 함께 손을 잡고 시공사에 책임을 물어 약 1억 3,700만 원의 손해배상을 받아낸 단체소송 판결입니다.
1. 사건의 개요 |
본 사건은 5개동 296세대 규모의 임대 후 분양전환 아파트에서 발생한 하자에 대한 손해배상 청구소송이었습니다.
이 아파트는 2002년 9월경 사용검사를 받고 임대로 운영되다가 약 5년이 지난 2007년경 분양전환되었습니다. 그런데 입주자분들이 처음 그 집의 문을 열고 들어선 순간부터 벽과 천장과 발코니 곳곳에서 부실시공의 흔적이 발견되기 시작했습니다.
공용부분에서는 외벽 균열, 옥상 신축 줄눈 오시공, 계단실 바닥 수평불량, 아스콘 포장 침하 등 130여 개 항목에서 미시공과 변경시공, 부실시공이 확인되었습니다.
전유부분인 각 가정 안에서도 발코니 도장 박리, 세대 내 천장 결로, 주방 싱크대 파손 등 35개 이상의 항목에서 하자가 발견되었습니다.
시공사인 한국토지주택공사(LH)는 일부 보수에는 응했지만, 완전한 보수까지는 이르지 못했습니다.
결국 296세대 중 237세대의 가정들이 자신들이 가진 손해배상청구권을 입주자대표회의에 양도하면서, 한 자리에 함께 모이는 단체소송이 시작되었습니다.
그렇게 김석주 변호사가 입주자대표회의의 소송대리인으로 선임되어 본 사건의 변론이 열렸습니다.
2. 사건의 쟁점 |
일반적으로 아파트하자소송의 주요 관심사는 아파트에 발생한 하자를 정확하게 찾아 분석하고 해당 분석을 바탕으로 감정을 신청하여 감정서상 큰 금액의 공사대금을 인정받은 것입니다.
하지만 본 사건의 경우 위와 같은 문제와 더불어 아래와 같은 특수한 쟁점이 추가되어 있었습니다.
첫 번째 쟁점은, 임대 후 분양전환된 이 아파트에 어떤 법이 적용되는지 여부였습니다. |
시공사 측은 “분양전환은 결국 이미 지어진 집을 사고파는 매매계약과 같다”고 주장했습니다.
그 말이 받아들여진다면 민법 제580조 내지 제582조의 매도인 담보책임이 적용되고 하자담보책임의 제척기간은 단 6개월에 불과해집니다. 그렇게 되면 입주자들의 청구는 이미 시효가 지나 모두 기각되어야 했습니다.
반대로 원고 측은 “임대 후 분양전환된 아파트라 하더라도 일반 분양 아파트와 마찬가지로 구 집합건물법 제9조 제1항이 적용되어야 한다”고 주장했습니다.
집합건물법이 적용되면 제척기간은 6개월이 아니라 10년으로 늘어나게 됩니다.
두 번째 쟁점은 그 10년의 기간이 언제부터 시작되는지 여부, 즉 기산점이 문제되었습니다. |
집합건물법이 적용된다 하더라도, 인도 시점이 임대 시점인지 아니면 분양전환 시점인지를 두고 또 다툼이 있었습니다.
만약 분양전환 시점(2007년경)이 기준이 된다면 더 늦은 시점부터 시효가 시작되어 원고에게 유리해 보이지만 법리적으로는 건축 후 최초 인도 시점인 임대 시점으로 2002년 9월이 기산점이 되는 상황이었습니다.
본 사건의 소 제기는 2011년 12월 29일에 이뤄졌으므로 임대 시점부터 계산해도 10년이 채 지나지 않은 시점이었습니다.
3. 변호사의 조력 |
김석주 변호사는 이 사건에서 다음과 같은 변론 활동을 진행하였습니다.
첫째, 237세대의 채권양도 절차를 정리하였습니다. |
단체소송에서 채권양도 절차가 한 군데라도 어긋나면 본안 심리에 들어가기도 전에 “원고에게 청구할 자격이 없다”는 항변에 의해 소송을 제기할 자격 자체가 인정되지 않습니다.
김석주 변호사는 5개동 각 동별로 양도 세대와 미양도 세대, 양도된 전유면적을 정확히 산출하고 2012년 6월 말까지 모든 채권양도 통지를 완료하였습니다.
그 결과 양도 세대의 전유면적 비율이 80.015%로 명확하게 입증되었고, 이 숫자가 본 사건의 손해배상액 산정 기준이 되었습니다.
둘째, 대법원 판례를 정확히 분석하여 핵심 쟁점을 해결했습니다. |
피고가 제기한 “매매계약이므로 제척기간은 6개월”이라는 주장에 대해, 김석주 변호사는 2011다66610 판결을 핵심 근거로 제시하였습니다.
이 판결은 임대 후 분양전환된 임대아파트에도 구 집합건물법 제9조 제1항이 적용된다는 점,
그리고 여기서 말하는 인도의 의미가 분양전환이 아닌 건축 후 최초 인도 시점인 임대 시점부터 진행된다는 점을 명확히 정리한 판례였습니다.
셋째, 130여 개 항목의 하자내역을 빠짐없이 입증하였습니다. |
공용부분 133개, 전유부분 38개 총 171개 항목의 미시공·변경시공·부실시공을 감정인을 통해 모두 입증하였습니다.
단순히 “하자가 있다”가 아니라 “이 하자를 보수하기 위해 정확히 얼마가 필요하다”까지 항목별로 산정하는 작업으로 단체소송에서 가장 노동집약적이면서도 가장 정밀함이 요구되는 부분입니다.
4. 사건의 결과 |
법원은 다음과 같이 손해배상액을 산정하였습니다.
공용부분 하자보수비용은 전체 158,700,901원 중 채권양도 세대의 전유면적 비율(80.015%)을 반영하여 126,984,526원, 전유부분 하자보수비용은 채권양도 세대분에 한정하여 84,284,241원으로 산정되었습니다.
두 금액을 합한 손해배상액 합계는 211,268,767원이었습니다.
이후 법원은 사용검사일부터 감정일까지 약 9년 이상의 시간이 흐른 점, 분양전환이 사용검사 후 5년이 지난 시점에 이뤄진 점, 자연적 노화 가능성과 입주자들의 사용·관리상 잘못 가능성 등을 종합적으로 참작하여, 피고의 책임을 65%로 제한하였습니다.
그 결과 최종 인정액은 137,324,699원으로 산정되었고, 여기에 2012년 1월 19일부터 발생한 지연이자가 더해졌습니다.
법원은 가집행 가능 판결까지 내려, 입주자들이 항소심을 기다리지 않고도 즉시 강제집행할 수 있도록 하였습니다.
피고 측이 끝까지 주장하였던 “분양전환 전에 발생한 하자는 시공자의 책임이 아니다”라는 주장과, “입주자들은 하자가 포함된 상태로 매매계약을 체결한 것이니 책임을 물을 수 없다”라는 주장은 모두 배척되었습니다.
5. 사건의 의미 |
본 사건은 단순한 하자보수 청구를 넘어 임대 후 분양전환된 임대아파트의 입주자들도 일반 분양 아파트의 입주자들과 똑같이 10년 동안 시공자에게 하자담보책임을 물을 수 있다는 점을 분명히 한 사례입니다.
특히 의미가 깊은 부분은 법원이 “분양전환 가격을 결정할 때 아파트의 노후도가 일부 반영되었다 하더라도 부실시공으로 인한 하자까지 모두 반영된 것은 아니다”라고 판단한 부분입니다.
시공사 측이 흔히 제시하는 “분양가에 다 반영되었으니 다시 청구할 수 없다”는 논리는 허용되지 않는다는 점을 명확히 하였다는 점입니다.
또한 임차인 시절에 가지는 하자보수청구권과 분양받은 소유자로서 가지는 하자담보추급권은 그 법적 성질과 기능이 서로 다르다는 점도 함께 정리되었습니다.
“임대 시절에 이미 어느 정도 보상받지 않았느냐”는 시공사 측 주장에 명확히 대응할 수 있는 근거가 마련된 것입니다.
본 사건은 단체소송에서 채권양도 절차의 정합성, 대법원 판례에 대한 정확한 분석, 170여 개 항목의 하자를 감정 절차로 정밀히 입증하는 작업이 모두 맞물려서 비로소 가능해진 결과였습니다.
6. 맺으며 : 비슷한 사건으로 고민하고 계신가요 |
아파트 하자 분쟁, 특히 단체소송은 개별 세대로 진행하기 어렵고 채권양도 절차와 감정 절차가 복잡하여, 결국 진행을 망설이다 시효를 놓치고 마는 안타까운 경우가 적지 않습니다.
그러나 사용검사일로부터 10년이 지나지 않았다면 본 사건처럼 입주자분들의 권리가 충분히 살아 있는 경우가 많습니다.
외벽 균열이나 누수, 결로, 발코니 하자 같은 문제로 시공사에 보수를 요구해 보았지만 명확한 답을 받지 못하고 계신 입주자대표회의 관계자분 혹은 개별 세대로서 손해배상 가능성을 확인해 보고 싶으신 분이라면 먼저 사건의 사실관계를 충분히 들어보는 자리부터 함께해 보시기를 권해 드립니다.
김석주 변호사는 대한변호사협회 등록 민사법 전문변호사로서 14년 이상 아파트 하자, 임대분양, 공기업 상대 소송 등 단체소송을 직접 수행해 왔습니다.
모든 상담은 김석주 변호사가 직접 진행하며 모든 서면 또한 의뢰인의 검토를 거쳐 법원에 제출됩니다.
“수임보다 상담이 먼저입니다.”
사건의 사실관계를 충분히 들어드린 후, 승소 가능성과 예상되는 진행 방향을 솔직히 안내해 드리겠습니다.
첫 상담에서 수임을 결정하실 필요는 없습니다.
충분히 검토하신 후에 차분히 결정하셔도 늦지 않습니다.
