EXPERTISE업무분야
부동산 · 건설
계약서 한 장, 카카오톡 한 줄, 도면 한 장이 결과를 바꿉니다.
하자·공사대금·분양·명도, 사실관계부터 다시 정리합니다.
수임보다 정확한 진단이 먼저입니다.
부동산과 건설 분쟁은 액수가 크고, 시간이 오래 걸리며, 무엇보다 지금 살고 있는 집이나 지금 운영 중인 사업장이 걸려 있는 경우가 많습니다.
그래서 이 분야의 분쟁은 법리 다툼이기 이전에 사실관계 정리 싸움입니다.
계약서에 무엇이 적혀 있는지, 도면과 실제 시공이 일치하는지, 언제 어떤 통지가 오갔는지, 입금이 언제 이루어졌는지 이 기록들이 결국 판단의 기준이 됩니다.
김석주 변호사는 대한변호사협회 등록 민사법 전문변호사로서, 아파트 하자 단체소송부터 공사대금 잔금 분쟁, 분양계약 해제, 명도·임대차 분쟁까지 부동산·건설 사건을 직접 수행해 왔습니다.
모든 상담은 변호사가 직접 진행하고, 모든 서면은 의뢰인과 함께 검토한 뒤 법원에 제출하는 것을 원칙으로 합니다.
주요 세부 업무
01 아파트·건물 하자 분쟁
- 아파트 하자보수 손해배상청구 (입주자대표회의 단체소송)
- 임대 후 분양전환 아파트 하자담보책임
- 하자 감정 절차 대응 및 감정서 검토
- 채권양도 절차 정리 및 당사자적격 확보
- 하자담보책임 제척기간·기산점 검토
- 시공사·시행사·보증기관에 대한 청구 구조 설계
02 공사대금·인테리어 분쟁
- 공사대금·잔금 청구 및 방어
- 추가공사대금 인정 범위 다툼
- 미완성·하자 항변에 대한 대응
- 인테리어, 방음, 설비 공사 분쟁
- 계약서에 없는 성능 기준을 이유로 한 지급거절 대응
- 공사대금 채권 소멸시효(원칙적 3년) 검토
03 분양·매매 계약 분쟁
- 아파트·오피스텔 분양계약 해제 및 계약금 반환
- 입주지연을 이유로 한 약정해제권 행사
- 분양광고와 실제 시공 내용의 불일치
- 매매계약 해제·위약금·계약금 분쟁
- 중도금 대출이자 등 상계항변 대응
- 시행사·신탁회사에 대한 청구 상대방 특정
04 임대차·명도 분쟁
- 임대차보증금 반환청구
- 건물명도(인도) 청구 및 방어
- 차임 연체·계약해지 분쟁
- 원상회복 범위 및 비용 다툼
- 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상
- 임대차보증금 반환채권에 대한 압류·추심
05 공사대금·인테리어 분쟁
- 부동산 가압류·가처분 신청
- 공사대금·물품대금 채권에 대한 압류·추심
- 채무자가 배우자·가족에게 재산을 이전한 경우
- 사해행위취소소송
- 강제집행 단계 대응 및 배당 관련 분쟁
- 명의신탁, 소유권이전등기 관련 분쟁
06 분양·매매 계약 분쟁
- 부당이득반환청구 (무단점유, 법률상 원인 없는 이득)
- 경계·상린관계 분쟁
- 재건축·재개발 관련 민사 분쟁
- 공기업·공공기관을 상대로 한 민사소송
왜 김석주 변호사인가?
대한변호사협회 등록 민사법 전문변호사
민사법 전문변호사로 등록되어 있으며, 부동산·건설을 포함한 민사 사건을 중심으로 실무를 이어오고 있습니다.
14년의 민사 실무, 400여 건 이상의 사건 경험
제50회 사법시험 합격, 사법연수원 40기 수료 후 14년간 민사 사건을 직접 수행해 왔습니다. 하자 단체소송처럼 수백 세대가 얽힌 사건부터 소액 잔금 분쟁까지 사건의 규모와 무관하게 같은 밀도로 접근합니다.
서면은 의뢰인과 함께 검토한 뒤 제출합니다
부동산·건설 사건은 의뢰인이 현장을 가장 잘 압니다.
도면, 시공 경위, 대화 맥락은 의뢰인의 설명 없이는 정확히 정리되기 어렵습니다.
김석주 변호사는 모든 서면을 의뢰인과 함께 검토한 뒤 법원에 제출하는 것을 원칙으로 합니다. 이는 사실관계의 오류를 줄이는 실무적인 이유이기도 합니다.
자료를 시간순으로 정리하는 것에서 시작합니다
주장을 먼저 세우고 자료를 끼워 맞추는 방식이 아니라, 계약서·도면·입금내역·카카오톡·내용증명·사진·감정자료를 시간순으로 배열한 뒤
그 흐름에서 자연스럽게 드러나는 쟁점을 정리합니다.
법원이 판단해야 할 핵심 쟁점만 남기는 것이 서면 구성의 목표입니다.
변호사가 직접 상담하고, 직접 진행합니다
첫 상담부터 사건 종결까지 김석주 변호사가 직접 담당합니다.
사건 진행 상황은 의뢰인과 공유하며, 의뢰인이 자신의 사건을 충분히 이해할 수 있도록 설명합니다.
수임보다 정확한 진단이 먼저입니다
부동산·건설 분쟁은 소송을 진행하는 것이 늘 최선은 아닙니다.
제척기간이나 소멸시효가 이미 문제되는 경우도 있고, 감정 비용이 실익을 넘어서는 경우도 있습니다.
가능성과 위험요소를 먼저 검토한 뒤 가장 현실적인 대응 방향을 안내해 드립니다. 첫 상담에서 수임을 결정하실 필요는 없습니다.
FAQ자주 묻는 질문
Q.아파트 하자는 언제까지 청구할 수 있나요?
하자의 종류와 적용 법령에 따라 달라집니다. 집합건물법이 적용되는 경우 하자담보책임 기간이 최장 10년까지 인정될 수 있으며, 기산점은 원칙적으로 건축 후 최초 인도 시점입니다.
임대 후 분양전환된 아파트도 일반 분양 아파트와 마찬가지로 집합건물법이 적용된다고 본 판례가 있습니다. 다만 하자 항목별로 기간이 다르게 적용되므로, 사용검사일과 인도 시점을 먼저 확인해 보시는 것이 좋습니다.
Q.공사를 다 마쳤는데 발주자가 하자를 이유로 잔금을 안 줍니다. 어떻게 해야 하나요?
먼저 확인할 것은 계약서에 어떤 기준이 적혀 있는지입니다. 계약서에 없는 성능 기준이나 사후에 제기된 요구를 근거로 잔금 지급을 거절하는 경우, 그 주장이 그대로 받아들여지지 않는 사례도 있습니다.
또한 잔금 액수를 누가 어떻게 산정하고 통지했는지가 중요합니다. 발주자 본인이 보낸 메시지가 합의의 강력한 증거가 되기도 합니다. 카카오톡, 문자, 현장 사진, 견적서, 입금내역을 우선 보존해 두시기 바랍니다.
Q.오피스텔 입주가 계속 미뤄지는데 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있나요?
분양계약서에 약정해제권 조항이 있는지부터 확인해야 합니다. 통상 입주예정일로부터 일정 기간 이상 입주가 지연되면, 수분양자가 유예기간을 정해 이행을 최고한 뒤 계약을 해제할 수 있도록 규정하는 경우가 많습니다.
계약서에 "입주예정일이 변경될 수 있다"는 문구가 있다고 해서 해제권 자체가 배제되는 것은 아니라고 본 판례도 있습니다. 계약서 조항 전체를 함께 검토해야 판단이 가능합니다.
Q.하자 단체소송은 개별 세대가 각자 소송하는 것보다 유리한가요?
단체소송은 감정 비용을 나눌 수 있고 공용부분 하자를 한 번에 다툴 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 세대별 채권양도 절차가 정확히 이루어져야 하며, 절차에 흠결이 있으면 본안 심리에 들어가기 전에 자격 자체가 문제될 수 있습니다.
양도 세대의 전유면적 비율이 손해배상액 산정의 기준이 되는 경우가 많아, 초기 절차 정리가 결과에 직접 영향을 미칩니다.
Q.판결을 받았는데 상대방에게 재산이 없습니다. 방법이 없나요?
채무자가 압류·추심명령 직후에 재산을 처분했거나, 배우자·자녀·형제 등 친족에게 재산을 이전했거나, 시세보다 현저히 낮은 가격에 처분한 정황이 있다면 사해행위취소소송을 검토할 수 있습니다.
다만 사해행위취소소송에는 채권자가 그 사실을 안 날부터 1년, 사해행위가 있은 날부터 5년의 제척기간이 있습니다. 정황을 인지하셨다면 가급적 이른 시점에 검토받으시는 것이 좋습니다.
Q.상담할 때 무엇을 준비해 가면 되나요?
계약서, 도면, 견적서, 입금내역, 세금계산서, 상대방과 주고받은 카카오톡·문자·이메일, 내용증명, 현장 사진, 감정서나 성능 보고서 등 가지고 계신 자료를 함께 준비해 주시면 보다 정확한 진단이 가능합니다.
자료가 부족하더라도 괜찮습니다. 우선 사실관계부터 듣고 어떤 자료가 필요한지 안내해 드립니다.
Q.소송을 하면 시간이 얼마나 걸리나요?
사건의 성격과 감정 절차 유무에 따라 크게 달라집니다. 하자 소송처럼 감정이 필요한 사건은 감정 절차에만 상당한 기간이 소요될 수 있습니다.
예상 소요 기간과 절차별 진행 방향은 사실관계를 들어본 뒤 구체적으로 안내해 드리며, 사건 진행 중에도 상황을 계속 공유해 드립니다.