오피스텔 입주지연 분양계약 해제, 계약금 2,960만 원 전액 반환 사례
2026-08-26
오피스텔 분양을 받은 뒤 입주예정일이 반년 이상 밀리는 상황을 마주하는 수분양자분들이 많습니다.
막상 계약을 해제하고 계약금을 돌려받으려 하면, 시행사나 신탁회사 측은 ‘계약서에 입주예정일 변경 가능성이 이미 명시되어 있다’는 이유로 반환을 거부하는 경우가 적지 않습니다.
오늘 말씀드릴 사례는 오피스텔 입주예정일이 7개월 이상 지연되자 수분양자가 약정해제권을 행사하여 이미 지급한 계약금 2960만 원 전액과 지연이자까지 돌려받은 판결입니다.
1. 사건의 개요 |
의뢰인 A씨는 2021년 7월 신탁회사와 오피스텔 한 호실에 관한 분양계약을 체결하고 같은 날 계약금 2960만 원을 지급하였습니다.
계약서에는 입주예정일이 2023년 5월로 기재되어 있었고 제4조 제3항에서는 ‘입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주개시일이 지정되는 경우, 수분양자는 14일 이상의 유예기간을 정해 이행을 최고한 후 계약을 해제할 수 있다’고 정하고 있었습니다.
그런데 시행위탁사는 2023년 5월 초순경 A씨에게 ‘공정 지연으로 입주예정일이 2023년 12월 말 이후로 변경된다.’고 통지하였습니다.
A씨는 2023년 5월 15일 계약해제와 계약금 반환을 요구하는 내용증명을 발송하였고 반환이 이루어지지 않자 김석주 변호사를 통해 소를 제기하게 되었습니다.
2. 상대방의 주장 |
피고 신탁회사 측은 두 가지를 주장하였습니다.
첫째, 계약서에 입주예정일 변경 가능성이 명시되어 있으므로 원고의 약정해제권 행사는 인정될 수 없다.
둘째, 계약이 해제되더라도 시행위탁사가 대납한 중도금 대출이자 상당액은 계약금에서 상계되어야 한다는 것이었습니다.
3. 핵심 쟁점 |
(1) 입주예정일이 3개월 이상 지연된 경우 수분양자의 약정해제권이 발생하는지 여부
(2) 계약서상 ‘입주예정일 변경 가능성’ 문구가 해제권 행사 자체를 배제하는 근거가 되는지 여부
(3) 시행위탁사가 대납한 중도금 대출이자에 대한 상계항변이 인정될 수 있는지 여부
4. 김석주 변호사의 대응 |
김석주 변호사는 다음과 같이 변론을 준비하였습니다.
첫째, 계약 조항의 체계를 정리하였습니다. |
분양계약서는 이미 입주예정일과 입주개시일 사이에 3개월의 유예기간을 두고 있고 수분양자의 해제권 행사에는 여기에 더해 14일 이상의 최고 기간을 추가로 요구하고 있습니다.
건물 신축과 분양 과정에서 발생할 수 있는 공정상 변수를 이미 충분히 반영한 구조라는 점을 강조하였습니다.
둘째, 피고 주장을 그대로 받아들일 경우의 불합리성을 지적하였습니다. |
시행사가 입주일을 사실상 무한정 미룰 수 있게 되면 수분양자에게는 계약을 벗어날 수단이 없어지고 계약서에 약정해제권 조항을 둔 의미 자체가 사라지기 때문입니다.
셋째, 상계항변의 근거 조항을 정밀하게 분석하였습니다. |
피고가 상계 근거로 든 계약서 제5조 제3항은 문언상 ‘수분양자의 귀책사유로 계약이 해제된 경우’를 전제로 한 조항이었습니다.
시행사 측 사유로 계약이 해제된 이 사건에는 적용될 수 없다는 점을 명확히 하였습니다.
5. 사건의 결과 |
서울중앙지방법원은 2024년 9월 원고의 청구를 전부 인용하는 판결을 선고하였습니다.
피고는 원고에게 계약금 2,960만 원과 소장 송달 다음 날인 2023년 11월 4일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연이자를 지급하도록 정해졌고, 소송비용도 전부 피고가 부담하는 것으로 결정되었습니다.
6. 사건의 의미 |
본 사건은 분양계약서에 ‘입주예정일이 변경될 수 있다’는 문구가 포함되어 있다고 하여 수분양자의 약정해제권까지 배제되는 것은 아니라는 점을 확인한 사례입니다.
또한 시행사 측 사유로 계약이 해제된 경우 시행사가 대납한 중도금 대출이자 등을 수분양자에게 상계 방식으로 부담시킬 수 없다는 점도 함께 정리되었습니다.
민사 분양 분쟁에서는 계약서의 문언 하나, 시행사가 보낸 통지 한 장, 내용증명 발송 시점 하나가 결과를 바꿀 수 있습니다.
본 사건 역시 계약서 조항을 문언 그대로 대조하고 시행위탁사의 통지 문서를 정확히 정리한 것이 승소의 핵심이었습니다.
7. 맺으며 |
김석주 변호사는 대한변호사협회 등록 민사법 전문변호사로서 부동산·분양 관련 채권 회수 사건을 다년간 직접 수행해 왔습니다.
모든 상담은 김석주 변호사가 직접 진행하고 모든 서면은 의뢰인과 함께 검토한 뒤 법원에 제출하는 것을 원칙으로 합니다.
수임보다 정확한 진단이 먼저입니다.
첫 상담에서 수임을 결정하실 필요는 없습니다.
