아파트 하자소송 입주자대표회의 단체소송, 1억 5천만 원 손해배상 사례
2026-08-26
새로 입주한 아파트에서 외벽 균열이나 누수, 결로 같은 하자가 발견되면 개별 세대가 시공사에 보수를 요구하기가 쉽지 않습니다.
특히 시공사가 예전에 하자보수를 다 끝내고 종결합의서까지 받았다고 주장하면 입주자들은 더 이상 청구할 수 없는 것으로 오해하는 경우가 많습니다.
오늘 말씀드릴 사례는 입주자대표회의가 구분소유자들의 손해배상채권을 양도받아 단체소송을 제기한 사안에서 시공사의 종결 합의 항변 등에도 불구하고 손해배상을 인정받은 판결입니다.
1. 사건의 개요 |
의뢰인은 한 아파트(1개동 129세대)의 입주자대표회의였습니다.
이 아파트는 2002년 10월 사용검사를 받았는데 사용검사일 이후부터 공용부분과 각 세대 내부에서 외벽·내부 균열, 누수, 결로 등 다수의 하자가 발견되었습니다.
입주자들은 시공사에 지속적으로 보수를 요청했지만 하자가 완전히 해소되지 않았습니다.
결국 117세대가 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 입주자대표회의에 양도하였고(양도 세대의 전유면적 비율 약 90.7%),
입주자대표회의가 김석주 변호사를 소송대리인으로 선임해 손해배상청구의 소를 제기하게 되었습니다.
2. 상대방의 태도 |
피고 시공사는 여러 항변을 제기하였습니다.
(1) 과거 3년차, 5년차, 10년차 하자보수 종결합의서를 작성받아 책임이 소멸했다는 주장
(2) 준공도면대로 시공했으므로 하자가 아니라는 주장
(3) 하자담보책임기간이 이미 지났다는 주장
(4) 그리고 0.3mm 미만의 미세 균열은 콘크리트 특성상 불가피하므로 하자보수 대상이 아니라는 주장
등이었습니다.
3. 핵심 쟁점 |
① 시공사와 입주자대표회의 사이의 하자보수 종결합의서가 구분소유자들의 손해배상청구권에도 효력을 미치는지 여부
② 손해배상청구권의 제척기간(인도 후 10년)과 그 기산점을 언제로 볼 것인지 여부
③ 감정 결과를 통해 개별 하자 항목과 보수비용이 제대로 입증되는지 여부
4. 김석주 변호사의 대응 |
김석주 변호사는 다음과 같이 대응하였습니다.
첫째, 종결합의서의 효력 범위를 정면으로 다투었습니다. |
입주자대표회의가 종결합의를 했더라도 구분소유자들로부터 손해배상청구권의 처분(포기)에 관한 권한을 개별적으로 위임받은 것이 아닌 이상 그 합의가 구분소유자들의 손해배상청구에 영향을 미칠 수 없다는 대법원 판례 법리를 근거로 제시하였습니다.
종결합의 당시 구분소유자들의 위임을 뒷받침하는 자료가 없다는 점을 정리한 것입니다.
둘째, 제척기간 준수를 시간순으로 입증하였습니다. |
이 아파트는 2002년 10월 사용검사를 받았으므로 인도 후 10년이 되는 시점 전에 권리를 행사해야 했습니다.
김석주 변호사는 2012년 4월 소를 제기하면서 감정을 통한 청구 확장 의사를 명시하였고 10년이 지나기 전까지 각 세대의 채권양도 통지를 완료한 사실을 정리해 제척기간 내 적법한 권리행사임을 명확히 하였습니다.
셋째, 감정 절차를 통해 항목별 하자를 정밀하게 입증하였습니다. |
공용부분과 전유부분에 걸친 다수의 하자 항목을 감정인의 감정과 보완감정을 통해 어떤 하자가 있고 보수에 얼마가 필요한지까지 항목별로 산정하였습니다.
0.3mm 미만 균열에 대해서도 빗물 침투로 철근이 부식되고 균열이 확산되면 구조체 내구력이 떨어질 수 있다는 점 등을 들어 보수 대상 하자에 해당한다는 판단을 이끌어냈습니다.
5. 사건의 결과 |
서울중앙지방법원은 원고의 청구를 일부 인용하였습니다.
재판부는 종결합의가 구분소유자들의 손해배상청구에 영향을 미칠 수 없다고 보았고 제척기간 내 권리행사가 이루어졌다고 판단하였으며 항목별 하자를 인정하였습니다.
다만 사용검사일부터 감정 시점까지 약 10년이 경과해 자연적 노후 가능성이 있는 점, 관리상 잘못 가능성 등을 종합적으로 참작하여 피고의 책임을 65%로 제한하였습니다.
그 결과 피고는 원고에게 151,446,173원과 지연손해금을 지급하도록 정해졌고 가집행이 가능한 판결이 내려졌습니다.
6. 사건의 의미 |
본 사건은 입주자대표회의가 시공사와 하자보수 종결합의를 했더라도 구분소유자들의 개별 위임이 없었다면 그 합의만으로 손해배상청구권까지 소멸하는 것은 아니라는 점을 확인한 사례입니다.
또한 철근콘크리트 아파트의 하자담보책임기간이 인도 후 10년이라는 점, 그 안에 적법하게 권리를 행사하면 청구가 보전된다는 점도 함께 정리되었습니다.
아파트 하자 단체소송은 채권양도 절차의 정합성, 판례 법리의 정확한 분석, 다수 항목의 감정 입증이 모두 맞물려야 비로소 결과로 이어집니다.
본 사건 역시 종결합의 항변을 법리로 반박하고 하자를 항목별로 감정으로 입증한 것이 핵심이었습니다.
7. 유사 사건 체크포인트 |
(1) 사용검사일(사용승인일)로부터 10년이 지나지 않았는지 확인
(2) 하자보수 종결합의서가 구분소유자 위임을 거쳐 작성되었는지 검토
(3) 세대별 채권양도 통지가 제척기간 내 완료되었는지 정리
(4) 하자 항목과 보수비용을 감정으로 산정할 수 있는 자료 확보
8. 맺으며 |
아파트 하자 분쟁, 특히 단체소송은 절차가 복잡해 망설이다 시효를 놓치는 경우가 적지 않습니다.
그러나 사용검사일로부터 10년이 지나지 않았다면 권리가 살아 있는 경우가 많습니다.
김석주 변호사는 대한변호사협회 등록 민사법 전문변호사로서 아파트 하자, 공기업·시공사 상대 단체소송 등을 직접 수행해 왔습니다.
모든 상담은 김석주 변호사가 직접 진행하며, 모든 서면은 의뢰인의 검토를 거쳐 법원에 제출하는 것을 원칙으로 합니다.
수임보다 정확한 진단이 먼저입니다. 첫 상담에서 수임을 결정하실 필요는 없습니다.