임대아파트에서 임대사업자가 보증금과 임대료를 매년 올리는데 그 인상이 적법한지 다투는 경우가 있습니다.

인상분을 내지 않고 다투는 동안 몇 년이 흐르면, 이번에는 그 인상분 채권의 소멸시효가 문제됩니다.

이번 사례에서 대법원은 임대보증금 인상분 채권의 소멸시효에 관한 원심 판단을 파기하고 사건을 수원고등법원으로 돌려보냈습니다(대법원 2026. 9. 3. 선고).

임차인 측이 주장해 온 소멸시효 쟁점이 상고심에서 받아들여진 것입니다.

김석주 변호사가 임차인들 측 소송대리인으로 사건을 수행했습니다.

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의뢰인들은 경기도 소재 공공건설임대아파트의 임차인들입니다.

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2006년 입주자 모집공고에 따라 청약해 당첨되었고, 임대사업자와 임대차계약을 맺은 뒤 보증금을 완납했습니다.

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임대사업자는 2010년 7월부터 2018년 7월까지 아홉 차례에 걸쳐 보증금과 임대료를 올렸습니다. 인상률은 대부분 5%였습니다.

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의뢰인들은 인상된 금액을 내지 않고 기존 임대료만 지급해 왔습니다. 인상 자체가 적법하지 않다고 보았기 때문입니다.

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2018년 10월 임대사업자를 상대로 채무부존재확인의 소를 제기했고, 임대사업자는 미납 임대료 등을 구하는 반소를 냈습니다.

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1심과 항소심은 임차인들의 소멸시효 주장을 받아들이지 않았습니다.

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인상의 효력을 다투고 있는 동안에는 권리 행사에 법률상 장애사유가 있어 시효가 중단되었고, 설령 그렇지 않더라도 임대주택사업의 공익적 성격에 비추어 보증금 인상분 채권의 시효는 민사채권으로서 10년이라는 이유였습니다.

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임대사업자 측은 원심의 판단이 정당하다는 입장이었습니다.

임차인들이 인상의 효력을 다투고 있었으므로 그 기간 동안은 인상분을 청구할 수 없었고, 임대주택사업은 공익적 성격을 가지므로 일반 상거래처럼 신속하게 법률관계를 종결시킬 필요가 없다는 것이었습니다.

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① 임차인이 인상의 효력을 다투는 사정이 소멸시효 진행을 막는 법률상 장애사유인지

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② 임대보증금 인상분 채권이 상사채권(5년)인지 민사채권(10년)인지

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소멸시효는 권리를 행사할 수 없는 동안에는 진행하지 않지만, 여기서 '행사할 수 없다'는 것은 기간의 미도래나 조건 불성취 같은 법률상 장애를 말합니다.

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상대방이 다투고 있어 청구하기 어려웠다는 사정은 사실상의 장애에 불과하다는 점을 짚었습니다.

임대차계약의 계약조건과 특약사항에는 보증금 인상에 일정한 제한을 두고 있을 뿐, 인상을 위해 협의를 해야 한다거나 임차인이 인상을 거부하면 법원의 결정이 있기 전까지 인상된 보증금을 청구할 수 없다는 내용은 없었습니다.

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청구를 막는 조항이 계약서에 없다면 법률상 장애를 인정할 근거도 없다는 것입니다.

원심이 근거로 삼은 판결은 임대인과 임차인의 합의로 임대료를 인상하기로 정한 사안에 관한 것이었습니다.

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이 사건 계약은 그런 구조가 아니었습니다.

회사는 상행위를 하지 않더라도 상인으로 보고, 상인이 영업을 위해 하는 행위는 상행위로 추정됩니다.

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임대사업자가 회사인 이상 임대차계약 체결과 인상 통보는 영업을 위한 행위로 추정되므로, 그 채권에는 5년의 상사시효가 적용된다는 점을 제시했습니다.

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대법원은 의뢰인들의 주장을 받아들였습니다.

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먼저 법률상 장애사유에 관해, 임차인들이 인상의 효력을 다투고 있는 사정은 임대사업자의 권리 행사에 사실상 장애사유에 불과할 뿐 법률상 장애사유로 볼 수 없다고 판단했습니다.

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계약서에 청구를 제한하는 내용이 없다는 점을 근거로 들었고, 원심이 인용한 판례는 사안이 달라 이 사건에 원용하기 적절하지 않다고 했습니다.

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이어 채권의 성격에 관해, 회사가 한 행위는 영업을 위한 것으로 추정되므로 임대차계약 체결과 인상 통보도 영업을 위한 행위로 추정된다고 보았습니다.

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임대주택사업의 공익적 성격만으로는 그 추정이 번복되지 않으며, 따라서 보증금 인상분 채권에는 5년의 상사 소멸시효가 적용된다고 판단했습니다.

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결론적으로 원심판결 중 임대보증금 관련 소멸시효 부분이 파기되어 수원고등법원으로 환송되었고, 나머지 상고와 임대사업자의 상고는 모두 기각되었습니다.

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소멸시효에서 법률상 장애와 사실상 장애의 구분은 실무상 자주 문제됩니다.

상대방이 다투고 있어 청구하기 곤란했다는 사정은 대개 사실상의 장애로 평가되며, 그것만으로 시효 진행이 멈추지는 않습니다.

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채권의 성격을 어떻게 볼 것인지도 결과를 바꿉니다.

민사채권이면 10년, 상사채권이면 5년입니다.

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상대방이 회사라면 그 행위는 영업을 위한 것으로 추정되고, 사업의 공익적 성격만으로 이 추정이 뒤집히지는 않습니다.

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다만 파기환송 판결은 사건을 다시 심리하라는 것이지 최종 결론이 아닙니다. 환송 후 재판에서 구체적인 금액이 어떻게 정리될지는 더 지켜보아야 합니다.

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• 계약서에 상대방의 청구를 제한하는 조항이 실제로 있는지

• 다투고 있었다는 사정이 법률상 장애인지 사실상 장애인지

• 상대방이 회사인지, 그 행위가 영업을 위한 것으로 볼 수 있는지

• 채권의 성격에 따라 시효가 5년인지 10년인지

• 시효 중단 사유(응소, 승인 등)가 중간에 있었는지

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민사 사건은 계약서 한 줄, 날짜 하나가 결과를 바꿀 수 있습니다.

소멸시효 쟁점은 특히 계약서 문언과 법리를 함께 따져야 다툴 여지가 생깁니다.

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김석주 변호사는 대한변호사협회 등록 민사법 전문변호사로, 제50회 사법시험에 합격하고 사법연수원 40기를 수료한 뒤 14년간 민사 사건을 다뤄왔습니다. 부

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동산·임대차 분쟁에서 변호사가 직접 상담하고, 모든 서면을 의뢰인과 함께 검토한 뒤 제출하며 진행 상황을 공유합니다.

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수임보다 정확한 진단이 먼저입니다.

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사건의 가능성과 위험요소를 먼저 검토한 뒤 현실적인 대응 방향을 제안드립니다. 첫 상담에서 수임을 결정하실 필요는 없습니다.

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<본 사례는 의뢰인들의 구체적인 사실관계와 제출된 증거를 바탕으로 한 결과이며, 모든 사건에서 동일한 결과가 보장되는 것은 아닙니다.>

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