공공임대아파트 분양전환 거부, 1심 패소 뒤집고 승소한 항소심 사례
2026-10-27
10년 임대 후 분양전환되는 공공임대아파트에 살면서, 그 집을 분양받지 못하는 상황에 놓이는 경우가 있습니다.
임대사업자가 다른 소송을 이유로 분양계약을 미루고, 그러는 사이 법이 정한 신청기간이 지나가는 식입니다.
이번 사례에서 수원고등법원은 1심에서 패소했던 의뢰인의 손을 들어주었습니다(수원고등법원 2025나12522).
임대사업자에게 7억 2,600만 원에 매수하겠다는 의뢰인의 청약을 승낙하라는 판결이 내려졌고, 소송 총비용도 상대방이 부담하게 되었습니다.
김석주 변호사가 원고인 의뢰인 측 소송대리인으로 항소심을 수행했습니다.
사건의 개요 |
의뢰인은 경기도 소재 공공건설임대아파트 한 세대에 2006년부터 거주해 온 임차인입니다.
입주자모집공고에는 임대기간 10년이 지나면 분양전환하며, 입주일 이후 분양전환 당시까지 거주한 무주택 임차인에게 우선적으로 분양전환한다고 되어 있었습니다.
2019년 11월 임대사업자는 의뢰인에게 분양전환가격이 7억 2,600만 원이라고 통보했습니다.
이듬해 2월에는 관할 시장으로부터 의뢰인이 사는 세대를 포함한 분양전환승인을 받고, 절차를 진행한다는 안내도 보냈습니다.
그러나 실제 분양계약은 체결되지 않았습니다.
임대보증금과 임대료 인상의 적법성을 둘러싼 별도의 소송이 진행 중이라는 이유였습니다.
그 소송은 현재까지도 파기환송심이 계속되고 있습니다.
의뢰인은 2023년 소유권이전등기를 구하는 소송을 제기했으나, 1심은 분양계약이나 분양의 예약이 체결되지 않았다며 청구를 기각했습니다.
상대방의 주장 |
상대방은 신청기간을 문제 삼았습니다.
법령상 임차인이 분양전환에 응해야 하는 기간은 분양전환승인을 받은 날부터 12개월인데, 의뢰인이 적법하게 분양전환 의사를 표시한 것은 그 기간이 한참 지난 2026년 3월의 소변경신청서가 처음이라는 것이었습니다.
그 전의 의사표시들은 모두 적법하지 않다고 했습니다.
소장에 담긴 의사표시는 보증금 공제를 전제로 한 것이어서 청약의 유인에 불과하고, 주민등록표 등본도 제출하지 않았다는 주장이었습니다.
핵심 쟁점 |
① 분양전환에 응해야 하는 기간이 언제까지인지, 가처분으로 절차가 정지된 기간을 어떻게 볼 것인지
② 소장에 담긴 의사표시를 분양전환에 응하는 의사표시로 볼 수 있는지
③ 임대사업자에게 승낙의 의사표시를 할 의무가 있는지
김석주 변호사의 대응 |
첫째, 청구의 형태를 바꿨습니다. |
1심은 소유권이전등기청구가 분양계약 체결을 전제로 한다는 이유로 기각했습니다.
항소심에서는 이를 분양전환 매수 청약에 대한 승낙의 의사표시를 구하는 청구로 교환적으로 변경했습니다.
아직 계약이 체결되지 않은 단계에서 계약 체결 자체를 구하는 형태로 청구를 재구성한 것입니다.
둘째, 신청기간의 계산 구조를 제시했습니다. |
분양전환 절차는 다른 임차인들이 제기한 가처분 결정으로 정지되어 있었습니다.
정지된 기간을 빼고 계산하면 신청기간의 종기는 2023년 11월 14일이 되고, 의뢰인의 소장은 그 전인 2023년 9월에 송달되었습니다.
기간이 지났다는 주장은 정지 기간을 빼지 않은 계산이었습니다.
셋째, 소장의 의미를 짚었습니다. |
소장에서 분양을 원인으로 한 소유권이전등기를 구하면서 분양전환가격을 7억 2,600만 원으로 자인했다면, 그보다 앞선 단계인 분양전환에 응하겠다는 의사는 그 주장에 당연히 포함되어 있습니다.
보증금 공제를 주장한 것은 계약 성립 여부가 아니라 이미 성립한 계약의 이행 범위에 관한 다툼일 뿐입니다.
넷째, 우선 분양전환 의무의 성격을 정리했습니다. |
이 의무가 공법상 의무에 그치지 않고 자격을 갖춘 임차인에게 계약 체결을 청구할 수 있는 사법상 권리를 부여한 것이라는 해석을 제시했고, 의뢰인이 입주 이후 변론종결 시까지 무주택자였다는 점을 사실조회 등으로 입증했습니다.
사건의 결과 |
법원은 의뢰인의 청구를 받아들였습니다.
신청기간에 대해서는 가처분으로 정지된 기간을 제외하면 종기가 2023년 11월 14일이고, 소장 부본이 2023년 9월 20일 송달되었으므로 기간 내에 적법하게 의사표시가 이루어졌다고 보았습니다.
소장에 분양전환에 응하는 의사표시가 담겨 있다고 인정한 것입니다.
주민등록표 등본 미제출 주장에 대해서는, 해당 규정이 사전 확인을 통해 분쟁을 예방하려는 취지이지 등본을 내지 않으면 신청이 곧바로 부적법해진다는 뜻으로 보기 어렵고 효력요건으로 볼 수도 없다고 판단했습니다.
나아가 법원은 우선 분양전환 의무가 단순한 공법상 의무가 아니라 임차인에게 분양전환 계약의 체결을 청구할 수 있는 사법상 권리를 부여한 것이라고 해석했습니다.
의뢰인이 입주 후 변론종결 시까지 무주택자인 사실이 인정되는 이상, 상대방은 7억 2,600만 원에 매수하겠다는 청약에 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다는 결론이었습니다.
사건의 의미 |
같은 사실관계라도 청구의 형태에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
이 사건에서 1심과 항소심의 결론이 갈린 데에는 소유권이전등기청구에서 승낙의 의사표시를 구하는 청구로 바꾼 점이 작용한 것으로 보입니다.
계약이 아직 체결되지 않은 단계에서는 등기를 구하기보다 계약 체결 자체를 구하는 것이 사안의 구조에 맞습니다.
기간 계산도 중요합니다.
법이 정한 신청기간이 지난 것처럼 보여도, 그 사이에 절차가 법적으로 정지된 기간이 있었다면 그만큼은 빼고 계산해야 합니다.
외형상 기간이 지난 듯한 사건에서도 먼저 따져볼 지점입니다.
다만 공공임대 분양전환 분쟁은 적용 법령과 관련 소송의 경과에 따라 사정이 크게 달라지며, 같은 단지에서도 세대별로 결론이 다를 수 있습니다.
유사 사건 체크포인트 |
입주자모집공고와 임대차계약서에 분양전환 시기·가격 산정 방식이 어떻게 적혀 있는지
분양전환승인이 언제 이루어졌고 통보를 언제 받았는지
가처분이나 다른 소송으로 절차가 정지된 기간이 있는지
입주 이후 현재까지 무주택 요건이 유지되는지, 이를 증명할 자료가 있는지
분양전환에 응하겠다는 의사를 언제 어떤 방식으로 전달했는지
맺으며 |
민사 사건은 계약서 한 장, 통지서 한 통, 날짜 하나가 결과를 바꿀 수 있습니다.
부동산 분쟁에서는 특히 청구의 형태를 어떻게 세우느냐가 결론을 좌우합니다.
김석주 변호사는 대한변호사협회 등록 민사법 전문변호사로, 제50회 사법시험에 합격하고 사법연수원 40기를 수료한 뒤 14년간 민사 사건을 다뤄왔습니다.
부동산·건설 분쟁과 임대차 사건에서 변호사가 직접 상담하고, 모든 서면을 의뢰인과 함께 검토한 뒤 제출하며 진행 상황을 공유합니다.
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<본 사례는 의뢰인들의 구체적인 사실관계와 제출된 증거를 바탕으로 한 결과이며, 모든 사건에서 동일한 결과가 보장되는 것은 아닙니다.>